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102份炒房资料 触目惊心!

在楼市里,把杠杆用到极致的城市,早晚也会因为杠杆收紧,而风声鹤唳。

潮水退去,方知触目惊心。

01

102份炒房资料被曝光

监管重拳之下,经营贷违规流入楼市的案例陆续曝出,但依然有人“顶风作案”。

日前,根据《21世纪经济报道》报道,微博用户@深房理装修队003近期在其个人微博陆续曝光“深房理团伙骗取经营贷用于炒房的相关线索”。

其中4月2日的一条微博指出,微博用户@美妈陈小泉于2019年09月18日申请了385万元个人经营性贷款用于炒房。“其名下还有更多贷款也是用于炒房,需要更多详细资料请私信联系本人,请严查。”

4月4日,@深房理装修队003更是一举曝出102份炒房材料,其写道“深房理摇篮会员合伙炒房材料102份”,并附上一张长图。

21金融圈记者发现,长图中均是购房信息,时间多为去年上半年,目的多为“代持人招募股东”。而去年4月份,深圳监管层正掀起一场严查消费贷、经营贷违规流入楼市的行动。

所谓的代持,是指有资金却没有足够购房资格的群体,在买房时将自己的房产登记在他人名下,由他人代为持有,同时支付给代持人一定报酬的炒房行为。

根据中国房地产报报道,在具体操作过程中,代持人和炒房客双方会签订《代持协议》和《授权委托协议》,规定炒房客是房屋真实所有者,且炒房客可以代理房屋出租和管理业务。

而炒房客会把购房首付款转到代持人账户,“为了规避风险,双方还会签订一个《借款协议》”,显示首付款是代持人向炒房客所借。

在代持过程中,代持人会根据实际情况收取服务费,买卖之间的价差越大,服务费也会越贵。

据了解,去年11月,深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡表示,政府主管部门高度重视,正在对代持炒房等情况调查处理,一旦发现存在违规行为,将依法依规严肃处理。

记者注意到,@深房理装修队003在爆料中直指的“深房理”在微博认证为“房产专家”,拥有超过140万粉丝,目前想要申请为其“V+会员”需3980元/年。

在个人简介页面,自称为深圳资深房产投资人的@深房理,留下颇多吸引眼球的字眼,比如“限购限贷的情况下,还能怎么买房”“用银行的钱,圆自己的梦”等等。

记者翻阅其微博发现,@深房理不断提供购房各环节突破政策限制的“技巧”:如通过落户、代持、假结婚获得购房名额,还有“养房票”,方式包括代缴社保、办理深户等。而公开信息显示,@深房理此前引导其会员在深圳借钱炒房,屡遭投诉。

去年11月,@深房理还举办了首场线下见面会,吸引近千人从全国各地来到深圳,参与这场“感恩遇见”的活动。会上,@深房理表示,要培养一万名职业房产投资人。

图片来源:深房理微博

02

垫资贷款设套,炒房者沦为案上鱼肉

去年闹得满城风雨的蟹姐姐暴雷事件,就是深房理一手导演的。

故事大概是这样:

蟹姐姐一钱不够,二没名额,想买深圳房子,就加入了摇篮会员。在深房理的指导下,和深户会员假结婚,东拼西凑还找小贷公司垫资,咬牙买了前海时代一套49平米小户型,总价728万。

本来按计划可以拿到红本搞经营贷堵上资金缺口,不成想政策突袭,严查经营贷让她狠狠栽了。经营贷搞不下来,她也不再信任深房理的搭救,资金链彻底断裂,最后房子只能法拍,前后损失了200多万。

根据此前《每日经济新闻》揭露,记者以购房者身份先后加入几个地产微博大V的投资社群,发现所谓的“买房致富”大致分为三个步骤:

第一步,忽悠房价暴涨、吸粉粉丝;

第二步,收会员费,通过中介向购房会员放高利贷;

第三步,通过霸王借据和官司诉讼等方式,迫使会员资金链断裂,最后会员所买的房产也被他们纳入囊中。

一位主理过上述操作的微博大V向记者表示,上述三个步骤已经成为炒房圈里的“潜规则”。而所谓的“炒房实现财务自由”,实际上最终会使得炒房者人财两空、负债累累、档案存污。

“房产抵押——中介垫资——付全款借壳办理经营贷——还垫资——拿到房本还贷款——再拿新房本抵押,这是深圳市场的常见操作。”深圳某小贷公司经理任涛透露,这个过程中的每一环节都能赚钱,也是各种名目的贷款养肥了这个利益链条。

而中间商们最赚钱的一个环节,就是从买房者拿到房产证到从去银行申请抵押贷款,中间的审批时间一般是20天左右,这个空窗期就需要给客户垫资。

垫资环节的利息是按天来算,一般日息是千分之一(年化36.5%)。记者算了笔账,如果垫资500万元,日息千分之一,20天就要10万元。

等过了垫资环节之后,买房者去银行做抵押贷款,如果贷款500万元,中介要收0.5%~1.5%费用,即2.5万~7.5万元。

这一过程中,养活了各类金融贷款机构、中介平台、管家公司等。

根据微信公众号《樱桃大房子》报道,此前一套佳兆业前海广场的房子被拍卖。

据法拍网上公布的信息,这套房子建面是85.38平,起拍总价约492.6万,单价约5.77万/平。

这是什么概念呢?

佳兆业前海广场86平左右的户型,去年12月成交总价要1250万,单价差不多14.6万/平,比这套房高了近9万/平!

而且,据裁定书,这套房被拿出来拍卖,是因为业主资金链断裂,房子被银行查封。

最近网络上有一张图传得很火,号召深圳人远离“杀猪盘”,其中佳兆业前海广场就赫然在列!

最近踩盘的时候,前海的中介告诉我,诺德假日花园48平和66平小户型,因为总价比较低又是名校南山实验的学区房,去年受到了炒房团的热捧,几乎是出一套卖一套。

最夸张的是,诺德假日花园66平的小户型,去年一路从700万、800万一直跑到1100万!涨幅超过50%!

当诺德假日被炒起来后,炒房团又把目光转向了佳兆业前海广场。成交记录显示,成交单价在一年里就从8.6万/平涨到了14.6万/平,成交总价涨了约500万,比起诺德毫不逊色。

同样被炒作的还有中海阳光玫瑰园、名筑荔苑。

03

深圳加码严查全部房贷,经营贷、信用卡等每个季度都要查!

自去年疫情发生以来,经营贷利率一降再降,一度从5%下调至3.85%;而同期的房贷利率普遍在5%至6%区间。对利率“敏感”的贷款中介,马上盯上了这一“利率差”所带来的套利空间。

于是,本是支持实体经济的经营贷,却通过贷款中介的各种操作涌入楼市,成为助推部分城市房价上涨的资金源。

根据《新华网》,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称,出现这些问题的原因有三:

一是经营贷贷款利率下行,已经低于房贷利率,出现明显倒挂;

二是贷款期限拉长,出现循环放贷、先息后本、到期续贷等免资金过桥现象;

三是贷款额度提升,从此前的房产评估值的五成,提升到七至九成。

根据《21金融圈》报道,深圳近日加码涉房地产类贷款资金监管,要求商业银行每季度将经营贷、按揭、开发贷、消费贷、信用卡等排查结果报送监管机构。

这是楼市资金监管收紧的又一最新迹象。

3月30日,两位业内人士对21金融圈记者表示,近日,深圳监管机构要求每季度排查房地产信贷调控政策执行、经营贷资金是否存在违规流入楼市等情况。

当日,深圳银保监局回应21金融圈记者称:

滚动排查范围为截至报告期末的所有存量业务,包括房地产对公和个人信贷业务、经营用途贷款、消费类贷款、信用卡以及理财、投资等表内外融资业务,其中经营用途贷款是排查重点,排查结果于每季后5个工作日内上报。

在“房住不炒”定位下,就在上周,银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,坚决打击经营用途贷款违规流入房地产领域的违法违规行为。

深圳资深房地产律师张茂荣表示,经营贷的期限不可能做到30年,到期后必须一次性还款。如果贷款人没有偿还能力力,就需要“二次过桥”,成本是非常高的。

“如果银行发现经营贷释放之后用于购房,有权利收回。同时在这个过程中,会产生大量过桥资金的利息,而购买空壳公司也是有风险的。”张律师强调。

“很多小贷公司都和涉黑涉恶犯罪有关联。从虚假宣传开始,这就是一个完整的产业链,但一些受害人怕遭到报复,不敢站出来。”

实际上,上述炒房骗钱的套路并非密不透风,张茂荣指出,有不少细节购房者可以留意,并提前有所防备。

如果是购房指导咨询平台,在粉丝询问时,需告知资格、首付比例等基本信息,如未告知很大程度可能是陷阱。收取会员费,可以要求平台提供发票。另外,涉及短期融资的借款,买房者应该有更高的警惕性,小心平台推介高过桥费用和利息的产品,不断加杠杆。

“而且要注意这类小贷公司,只有极少部分有合法的小贷牌照,有的是以个人名义进行放贷的,这种情况在法律上有可能构成非法经营。”张茂荣表示,最基本的,还是需要购房者有法律意识。

文章来源:21金融圈、每日经济新闻、樱桃大房子、新华网

(责任编辑:郭晨琦_NBJ9931)

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