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三巽控股三闯港交所 债务“达摩克利斯之剑”高悬

原标题:三巽控股三闯港交所 债务“达摩克利斯之剑”高悬 来源:中国经营报

三巽控股三闯港交所 债务“达摩克利斯之剑”高悬

本报记者/张玉/上海报道

“三道红线”政策高压之下,随着融资环境的不断收紧,通过上市谋求“输血”成为房地产企业尤其是中小房企们孤注一掷的一场“赌注”。不完全数据统计,2020年共有7家中小型房企成功登陆资本市场。

不过,与往年不同,今年中小房企上市难度明显加大,部分中小房企的上市之路并不顺利,多家房企招股书出现失效的情况。日前,在完成相关资料的更新补充后,三巽控股集团有限公司(以下简称“三巽控股”)第三次向港交所递交招股书。这距离其首次递交招股书已经过去了一年。

积极冲刺IPO的背后,三巽控股近年来的业绩发展也备受关注。亿翰数据显示,2018年三巽地产以100.1亿元的全口径销售额位列房企第130名,而2019年TOP200已不见三巽身影。

高企的融资成本亦是三巽控股不得不时刻关注的“达摩克利斯之剑”。 招股书显示,2017~2019年,三巽控股资产负债率分别为132.6%、140.5%及204%。截至2020年5月31日,三巽控股资产负债率进一步攀升至224.7%。

对于业绩和企业发展相关问题,《中国经营报》记者先后致电致函三巽控股方面。截至发稿,未收到回复。12月3日,记者再次致电三巽控股方面,电话始终无人接听。

近九成土储位于安徽

招股书显示,三巽控股总部位于上海,根植安徽省,主要布局在长三角地区,其前身为安徽三巽投资集团有限公司。截至2020年7月31日,三巽控股共有42个处于不同发展阶段的项目。覆盖3个省的11个城市,拥有总土地储备440万平方米。

截至招股书披露日,三巽控股在山东省以及江苏省的所有项目均为发展中或将发展,尚未有竣工项目。

进一步研究发现,在三巽控股的上述42个项目中,位于安徽省的项目共有34个,位于江苏省的项目有5个,位于山东省的项目只有1个。由此计算,三巽控股超过八成的项目位于安徽省内。在这其中,又以亳州、滁州、蚌埠等三四线城市为主,在省会合肥市仅有3个项目。而从土地储备面积来看,三巽控股位于安徽省的土地储备占集团总土地储备的88.3%,接近90%的土地储备位于安徽省内。其中,亳州和滁州两市的土地储备占集团总土地储备的46.9%。

对于未来项目拓展,三巽控股方面坦言,由于可能对新的地理位置及新业务所在地的监管规范和习惯做法、客户喜好及行为、当地承建商及供应商的可信度、业务惯例及环境以及相关子市场的市政规划政策不太熟悉,故在拓展至新地理位置及新业务的过程中存在不确定性及挑战。此外,三巽控股表示由于扩展至非熟悉的范畴,但经验及营运模式或不会轻易转移至新业务。“扩展至如提供物业发展服务等新范畴,可能会增加我们所面临的风险,且或未能达致我们预期的结果。”

地产分析师严跃进表示,对于此类土地储备来说,性价比还是比较高的,安徽属于地价相对便宜、但房地产市场成长性比较高的企业,所以具有积极的意义。当然也需要看到,过多的土地储备在安徽市场,若是后续调控政策收紧,那么本身也是有问题的,所以这都是此类企业所需要关注和防范风险的地方,后续也需要逐渐走出安徽市场,积极进行项目的拓展。

三次冲击港股市场的背后,招股书显示,于往绩记录期间,三巽控股全部收入来自于安徽省销售物业。2017年、2018年、2019年以及截至2020年5月31日5个月,三巽控股分别实现收入2.63亿元、7.24亿元、31.09亿元及8亿元。

严跃进指出,此类企业积极上市,得益于安徽市场较好的销售行情和企业不断进取的战略思维。从安徽市场表现看,这两年成长性很高,这对于此类企业的发展来说是有较为积极的意义的,销售规模扩大自然也可以带动房地产业务和盈利数据的提高,这个时候会有上市的动力和目标。而从企业本身来说,若不积极上市,那么也会面临行业集中度提高所带来的压力问题,所以实际上此类企业后续也需要积极做关注,通过上市有助于形成更强的市场竞争力和融资机会。

不过,近年来,房企港股上市亦面临颇多曲折。亿翰智库首席研究员张化东直言:“因为房地产行业是一个受调控的行业,调控方面的一些政策,使得2018年、2019年出现这样的状况。但是,在2017和2018年,房企在香港上市的情况相对还是比较好的,因为房地产市场整体相对不错,所以上市的机会窗口也会打开。但是今年,市场比较一般,资本市场对于房地产的关注度在逐步下降。”

融资成本高企

除了土地储备,“三道红线”政策之下,财务问题成为悬挂在中小房企头顶的“达摩克利斯之剑”。

招股书显示,2016年~2019年,三巽控股经营活动产生的现金流量净额连续4年为负,其中现金流在2019年出现大幅流出。2017年~2019年其现金流量净额分别为-4.83亿元、-4.21亿元以及-19.13亿元。

2017~2019年,三巽控股资产负债率分别为132.6%、140.5%及204%。截至2020年5月31日,三巽控股资产负债率进一步攀升至224.7%。对此,三巽控股解释称,主要由于借款总额因增加土地收购及物业开发的融资需要而有所增加。

流动负债为例,数据显示,2017~2019年三巽控股流动负债总额分别为32.99亿元、72.32亿元以及115.67亿元,增幅显著。截至今年5月底,上述流动负债总额已经攀升至127.89亿元。

另据了解,三巽控股以信托、资管计划为重要融资手段。招股书披露,2017~2019年,三巽控股融资成本净额分别为674.6万元、864.6万元及4431.3万元,呈逐年上升趋势;未偿还银行贷款及其他借款总额分别约为5.14亿元、7.1亿元及17.57亿元;借款总额的加权平均实际年利率分别为14.9%、14.0%及12.3%。。

不过,三巽控股似乎并没有放缓扩张步伐的打算。今年8月19日,三巽集团总裁王本龙在2020中国房地产战略峰会上曾表示,在目前的市场环境下,拿地的机会成本一定大于沉没成本,房地产企业要深耕、扩张和发展,就要做到拿得到、想得全、干得爽、输得起。今年6月30日,三巽集团以楼面价2655.56元/平方米、总价2.93亿元斩获安徽省亳州市2020-56号市府南地块。

值得一提的是,记者注意到,报告期内,三巽控股涉及到多起法律诉讼。天眼查显示,2020年以来三巽控股涉及多起建设施工合同纠纷,而在2019年,三巽控股还曾涉及借款合同纠纷以及民间借贷纠纷。

亿翰智库首席研究员张化东表示,对于房企来说,赴港上市是一个必经之路。为了能够通过上市迅速打通融资渠道,房企即使面临招股书失效,也往往会迅速更新招股书再次申请上市。谈及三道红线后房企面临的财务压力,张化东直言:“压力是非常明显的,投资资金是受到抑制的,同时项目周转方面也会存在一定的压力。特别对于中小房企来说,这种压力可能更大、更现实。”

“类似企业上市也需要关注负债等数据,尤其是今年四季度部分房企的资金压力等问题,充分说明高负债是有很多压力的,所以把控负债数据依然是此类企业需要积极关注的,尤其是要防范三四线城市市场降温所带来的风险。”严跃进表示。

责任编辑:杨亚龙

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